Özet (Kısaca)

• Müteahhit: Binayı teslim ederken mevcut olan veya sonradan ortaya çıkan gizli ayıplardan yasal olarak sorumludur. Bu sorumluluk, taşınmazlarda genel olarak 5 yıl, müteahhidin ağır kusuru varsa 20 yıldır.
• Kat Malikleri/Yönetim: Binanın tesliminden sonraki kullanım sürecinde ortaya çıkan bakım, onarım ve işletme işlerinden sorumludur. Ortak alanların bakımı, asansörün periyodik kontrolü, yangın ekipmanlarının çalışır durumda tutulması gibi görevler yönetime aittir.
• Tüketici Hukuku: Konut olarak satın alınan taşınmazlarda, ayıplı ürüne karşı alıcının hakları 5 yıl boyunca korunur. Daire teslim edildikten sonraki ilk 6 ay içinde ortaya çıkan bir kusurun, teslim anında da var olduğu kabul edilir ve ispat yükü satıcıya (müteahhide) aittir.
• İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi): Başvuruyu mülk sahibi veya kat malikleri yapar. Yapının projeye uygun bulunması halinde ilgili idare (belediye vb.) 30 gün içinde belgeyi düzenler. Binanın tamamlanmış bölümleri için kısmi iskân alınması da mümkündür.

Konuyla İlgili Yasal Dayanaklar

• Türk Borçlar Kanunu (TBK): Madde 474–478 (Eser sözleşmesinde ayıp), Madde 69 (Yapı malikinin sorumluluğu).
• Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK): Madde 4 (Ortak yerlerin tanımı), Madde 19 (Ana yapının bakımı ve korunması), Madde 20 (Giderlere katılma), Madde 35 (Yöneticinin görevleri).
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun: Madde 10 (İlk 6 aydaki ayıplarda ispat yükü), konut satışlarında 5 yıllık zamanaşımı süresi.
• Asansör Mevzuatı: Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği (yıllık kontrol zorunluluğu), Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği (bina sorumlusunun görevleri).
• İmar Kanunu ve İlgili Yönetmelikler: İskân başvuru süreci, idarenin inceleme ve onay süresi.

Müteahhidin Sorumluluğundaki Eksiklikler Nelerdir?

Müteahhidin sorumluluğu, sözleşmeye, projeye ve teknik şartnamelere aykırı olarak yaptığı tüm kusurlu imalatları kapsar. Bu duruma "ayıplı ifa" denir. Ayıplı bir durumla karşılaşan mülk sahibi; sözleşmeden dönme, satış bedelinden indirim talep etme veya kusurun ücretsiz onarılmasını isteme gibi seçimlik haklara sahiptir. Eğer müteahhit bir kusuru kasten gizlemişse, bu kusur bina teslim alınıp onaylansa bile sorumluluğu devam eder.

Tipik Müteahhit Kaynaklı Kusur Örnekleri:

• Binanın taşıyıcı sistemindeki (temel, kolon, kiriş), perde duvarlarındaki ve cephe kaplamasındaki yapısal hatalar.
• Çatı, temel veya duvarlardaki hatalı su ve ısı yalıtımı uygulamaları, sızdırma sorunları.
• Onaylı yangın projesine aykırı imalatlar (standartlara uymayan yangın kapıları, eksik duman tahliye sistemleri, uygun olmayan kaçış yolları vb.).
• Asansörün ilk montaj ve kurulumundaki hatalar veya güvenlik standartlarına aykırılıklar.
• Hem bağımsız bölümlerin (dairelerin) hem de ortak alanların elektrik, su, atık su ve ısıtma tesisatlarının projeye aykırı şekilde yapılması.

Yasal Süreler: Taşınmaz yapılardaki ayıplara karşı açılacak davalar için genel zamanaşımı süresi 5 yıldır. Ancak müteahhidin durumu gizlemesi veya ağır kusurlu olması halinde bu süre 20 yıla çıkar. Tüketici olarak konut satın alanlar için de yasal koruma süresi 5 yıldır. Ayrıca, dairenin tesliminden sonraki ilk 6 ay içinde ortaya çıkan sorunların, teslim anında da var olduğu kabul edilir; aksini ispatlamak müteahhidin sorumluluğundadır.

Yönetimin Sorumluluğundaki Eksiklik ve Görevler

Binanın ortak kullanım alanlarının (çatı, baca, merdiven, asansör, sığınak, su deposu, ortak tesisatlar vb.) her türlü bakım, koruma ve onarımı kat malikleri adına yönetimin görevidir. Bu işler için yapılacak harcamalara tüm kat malikleri, arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür.

Tipik Yönetim Sorumluluğu Örnekleri:

• Asansör: Yetkili bir firma ile aylık bakım sözleşmesi yapmak, yılda en az bir kez periyodik kontrolü (muayeneyi) yaptırmak ve asansörün güvenlik etiketini (yeşil, sarı, kırmızı) görünür bir yere asmak.
• Yangın Güvenliği: Yangın söndürme tüplerinin periyodik dolumunu ve bakımını yaptırmak, yangın algılama ve uyarı sistemlerinin çalışır durumda olmasını sağlamak, acil durum planlarını hazırlamak.
• Rutin Bakım ve Onarım: Zamanla oluşan çatı akıntıları, dış cephedeki boya ve derz yenilemeleri veya ortak tesisatlardaki arızaların giderilmesi. (Eğer bu arızanın temelinde müteahhidin imalat hatası olduğu kanıtlanırsa, yönetim tarafından yapılan masraf müteahhitten hukuken talep edilebilir).
• İdari İşler: Binanın sigortalanması, işletme bütçesinin hazırlanması, aidatların toplanması ve kat malikleri kurulunda alınan kararların uygulanması.

Önemli Not: Binadaki bir yapı kusuru veya bakım eksikliği nedeniyle üçüncü bir kişinin (örneğin yoldan geçen birinin) zarar görmesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu Madde 69 uyarınca yapı malikleri (tüm kat malikleri) birlikte sorumlu tutulabilir. Yönetimin düzenli bakım ve denetim yaptırması, bu tür riskleri en aza indirir.

İskân (Yapı Kullanma İzni) Başvurusunu Kim Yapar?

İskân başvurusunu mülk sahibi veya kat malikleri yapar. İlgili idare (belediye veya il özel idaresi), binanın ruhsata ve projesine uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadığını kontrol eder. Herhangi bir eksiklik yoksa, başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde yapı kullanma izin belgesini düzenler. Binanın sadece biten kısımları için kısmi iskân alınması da mümkündür.

Yeni Ev Sahipleri İçin Pratik Kontrol Listesi

1. Teslim Tutanağı: Dairenizi ve ortak alanları teslim alırken tüm eksik veya kusurlu işleri listeleyen bir tutanak hazırlayın ve bolca fotoğraf çekin.
2. Öncelikli Kontroller: Su/ısı yalıtımı, çatı, dış cephe, ortak tesisatlar, yangın kaçış yolları ve asansörün güvenlik standartlarına uygunluğunu özellikle kontrol edin.
3. Ayıp İhbarı: Bir kusur tespit ettiğinizde, durumu müteahhide yasal süresi içinde mutlaka yazılı olarak bildirin. İadeli taahhütlü mektup veya noter kanalıyla yapılan bildirimler en güvenli yoldur.
4. Asansör: Yönetim tarafından aylık bakım sözleşmesinin yapıldığından ve yıllık periyodik kontrolün aksatılmadığından emin olun. Kontrol etiketini ve raporlarını takip edin.
5. Yangın Güvenliği: Yangın tüplerinin doluluk tarihlerini, acil durum aydınlatmalarının çalışıp çalışmadığını ve yangın alarm sistemini kontrol edin.
6. İskân Süreci: İskân başvurusunun yapılıp yapılmadığını takip edin. Başvuruya engel bir eksiklik varsa giderilmesi için müteahhitle iletişime geçin.

Hangi Eksiklikten Kim Sorumlu? (Açıklamalı Örnekler)

Aşağıda, sık karşılaşılan sorunların kimin sorumluluğunda olduğunu daha net görebilmeniz için hazırlanmış bir liste bulunmaktadır.

1. Binanın Yapısal Kusurları (Taşıyıcı Sistem, Yalıtım, Cephe vb.)

• Sorumlu: Müteahhit
• Açıklama: Binanın temelini, duvarlarını, çatısını veya yalıtımını ilgilendiren ana yapısal sorunlar, imalat hatasıdır. Türk Borçlar Kanunu'na göre bu durum "ayıplı ifa" sayılır ve müteahhidin yasal sorumluluğu altındadır.

2. Asansörün İlk Kurulum ve Montaj Hataları

• Sorumlu: Müteahhit (İlk Kurulumu Yapan)
• Açıklama: Yeni bir binada asansörün standartlara uygun monte edilmesi ve güvenli bir şekilde çalışır halde teslim edilmesi müteahhidin görevidir. Teslimden sonraki ilk montaj kaynaklı sorunlar onun sorumluluğundadır.

3. Asansörün Periyodik Bakımı ve Yıllık Kontrolü

• Sorumlu: Yönetim / Bina Sorumlusu
• Açıklama: Bina kullanılmaya başlandıktan sonra asansörün güvenli bir şekilde çalışmasını sağlamak yönetimin görevidir. Aylık bakımların ve zorunlu yıllık muayenelerin (etiket kontrolü) aksatılmadan yaptırılması gerekir.

4. Ortak Alanların Genel Bakım ve Onarımı (Çatı Akıntısı, Tesisat Arızası vb.)

• Sorumlu: Yönetim (Tüm Kat Malikleri Adına)
• Açıklama: Kullanıma bağlı olarak zamanla ortaya çıkan çatı, merdiven, ortak tesisat gibi alanlardaki bakım ve onarım işleri yönetimin sorumluluğundadır. Masraflar, tüm kat maliklerinin arsa payı oranında katılımıyla ortak bütçeden karşılanır.

5. Bina Kaynaklı Üçüncü Kişilere Verilen Zararlar (Düşen Sıva, Kiremit vb.)

• Sorumlu: Kat Malikleri (Tümü)
• Açıklama: Binadan düşen bir parça nedeniyle birinin yaralanması veya bir aracın hasar görmesi durumunda, yasalarımıza göre tüm kat malikleri ortaklaşa sorumludur. Zarar, imalat hatasından kaynaklanıyorsa, ödenen tazminat daha sonra müteahhitten talep edilebilir.

6. İskân (Yapı Kullanma İzni) Başvurusunun Yapılması

• Sorumlu: Mülk Sahibi / Kat Malikleri
• Açıklama: Binanın projeye uygun olarak tamamlandığını belgeleyen iskân için başvuruyu mülk sahipleri yapar. Genellikle bu süreç, kat malikleri adına yönetim tarafından takip edilir.

Sıkça Sorulan Sorular ve Kısa Cevaplar

1. "Daireyi teslim aldıktan 5 ay sonra duvarda nemlenme başladı. Ne yapmalıyım?"
   Tüketici kanununa göre, teslimden sonraki ilk 6 ay içinde ortaya çıkan kusurların, teslim anında da var olduğu kabul edilir. Durumu derhal yazılı olarak müteahhide bildirerek ücretsiz onarım talep etmelisiniz.
2. "Binanın ana su borusu patladı. Masrafı dairem mi karşılayacak, yönetim mi?"
   Ana su boruları (kolon boruları) ortak tesisat sayılır. Bu nedenle onarım ve masraflar yönetimin sorumluluğundadır ve ortak bütçeden karşılanır.
3. "Asansör muayenede 'kırmızı etiket' aldı. Sorumluluk kimde?"
   Asansörün güvenli bir şekilde çalıştırılmasından bina yönetimi sorumludur. Yönetim, kırmızı etikette belirtilen kusurları derhal gidermekle ve asansörü tekrar güvenli hale getirmekle yükümlüdür.
4. "Müteahhidin gizlediği bir kusuru yıllar sonra fark ettik. Süre geçti mi?"
   Eğer ayıp, müteahhidin hilesiyle veya ağır kusuruyla gizlenmişse, genel zamanaşımı süreleri (5 veya 20 yıl) işlemeyebilir. Bu durumda bir uzman raporu ile durumu ispatlayarak yasal yollara başvurabilirsiniz.
5. "Binanın tamamı bitmedi ama bizim katımız hazır. Kısmi iskân alabilir miyiz?"
   Evet. Binanın bağımsız bir bölümüne hizmet veren ortak alanlar (merdiven, asansör, giriş vb.) tamamlanmışsa, o bölüm için kısmi yapı kullanma izni (iskân) alınabilir.